Własny domek mobilny nad jeziorem. Jak to zrobić?

Czytaj także: Rzucił wszystko i zamieszkał w środku lasu

O specyfice rynku Warmii i Mazur, właściwym podejściu do wybrania działki naszych marzeń i formalnościach, o które musimy zadbać, decydując się na własne mobilne cztery kąty nad jeziorem opowiada w rozmowie z Interią ekspert rynku nieruchomości i autor bloga "Grunt to Mazury" Kamil Berger.

Dariusz Jaroń, Interia: Jak pandemia wpłynęła na rynek gruntów na Mazurach? 

Kamil Berger: - Popyt na ziemię na Warmii i Mazurach występował zawsze, natomiast od początku pandemii obserwujemy przyspieszenie tempa decyzji zakupowych. Wcześniej osoby, które zgłaszały się do mnie z postanowieniem zakupu działki podejmowały tę decyzję do półtora miesiąca od pierwszego spotkania. Teraz ten proces może trwać zaledwie 3-4 dni. Pandemia bez wątpienia wzmocniła potrzebę posiadania własnego kawałka ziemi, a jeśli dodamy do tego otoczenie jezior, lasów, ciszę i spokój, to dostaniemy to, czego ludzie w tym momencie w Polsce potrzebują. Możemy nabyć ziemię w wielu pięknych zakątkach kraju, Warmia i Mazury mają tę zaletę, że oferują nie tylko piękne widoki - jak w przypadku działek w górach czy nad morzem, ale też dostęp do własnego kawałka linii brzegowej.

Czy za zmianą popytu poszedł gwałtowny wzrost cen?

- Tak, ale w niektórych miejscach. Jest coś takiego jak jeziorność. To parametr, który określa powierzchnię jezior w danym kraju. W Polsce wynosi on 0,96 procenta, czyli niewiele poniżej jednego procenta naszego terytorium zajmują jeziora. Większość terenów linii brzegowej to tereny bagienne lub trudnodostępne. Zatem jeśli chcemy znaleźć działkę z dostępem do jeziora i przystępnym dojazdem, no to już obracamy się w promilu tego jednego procenta. Idźmy o krok dalej i wyobraźmy sobie działkę z dostępem do jeziora i z możliwością zabudowy - to już jest promil promila. Ceny tych najatrakcyjniejszych działek, na które wzrósł popyt, również szybko wzrosły. Dodam jeszcze, że ceny ofertowe części gruntów potrafią znacznie przewyższać swoją wartość rynkową, a wynika to najczęściej z zachłanności właścicieli. Dlatego, aby mieć pewność co do ceny, warto zasięgnąć opinii specjalisty i wykonać operat szacunkowy przed zakupem.

Załóżmy, że kupiliśmy ziemię. Następnym naturalnym krokiem jest potrzeba postawienia na niej małego domku. Jak zrobić to z głową, żeby nie złamać prawa i nie narazić się na surowe kary?

- Musimy pamiętać, że prawo zmienia się w sposób ciągły. W dodatku rejon Warmii i Mazur w ciągu ostatnich lat stał się areną szczególnej ochrony krajobrazu, ale też całej fauny i flory. W konsekwencji, w o wiele mniejszej liczbie miejsc można się budować. Tymczasem jeśli spojrzymy na linię brzegową jezior, bardzo często dostrzeżemy pomosty, wycięte trzciny i domki holenderskie lub mobilne stojące wzdłuż linii brzegowej. Być może kilkanaście lat temu było to o wiele prostsze, natomiast dziś - w związku ze zmianami w zakresie ochrony przyrody - trzeba się dostosować do obowiązującego prawa. Jednym z powodów, dla których nadal często pojawiają się w pobliżu jezior domki holenderskie jest chęć ominięcia zapisów ustawy o ochronie przyrody z 16 kwietnia 2004 roku, która mówi między innymi o tym, że stawianie nowych budynków bliżej niż sto metrów od linii brzegowej jezior, rzek i innych wewnętrznych akwenów jest zabronione.

Ktoś powie, że przyczepa to nie dom...

- Takie na ogół pada wytłumaczenie: Skoro przyczepa kempingowa (rzekomo) nie jest domkiem, to nie podlega pod prawo budowlane, więc mogę ją postawić nawet kilka metrów od linii brzegowej. Nic bardziej mylnego. Przyczepa kempingowa, domek holenderski lub mobilny wbrew zapewnieniom wielu deweloperów czy osób sprzedających grunty, nie może stanąć na takiej działce bez dopełnienia odpowiednich procedur. Postawienie - dla przykładu - domku holenderskiego na gruncie sprawia, że jest on traktowany jako obiekt budowlany i trzeba go zgłosić w starostwie powiatowym jako budynek rekreacji indywidualnej na dwadzieścia jeden dni przed rozpoczęciem robót budowlanych, jeśli jego powierzchnia nie jest większa niż 35 metrów kwadratowych, albo - jeśli domek jest większy - wystąpić po przygotowaniu projektu budowlanego o pozwolenie na budowę. Bez względu na wszystko, w zdecydowanej większości przypadków, nie ma możliwości, by taki obiekt stanął bliżej niż sto metrów od linii brzegowej.

Jeśli ktoś nam próbuje wmówić, że mobilne domki nad jeziorem nie wymagają żadnych formalności powinna nam się zapalić czerwona lampka?

- Odniosę się tylko do rynku warmińsko-mazurskiego, gdzie ta odległość stu metrów od linii brzegowej jest ściśle chroniona. Jeśli mamy atrakcyjną działkę i przystępną ofertę, jednak wiemy, po przeprowadzeniu pomiarów, że nie zachowamy przepisowej odległości od jeziora zezwalającej na zabudowę, na 99 procent nie postawimy na takim gruncie domku, nie będziemy mogli również mieszkać tam legalnie w przyczepie kempingowej. Pamiętajmy, że większość jezior jest objęta strefą ochrony, dlatego wspomniana czerwona lampka w takich sytuacjach powinna się zaświecić. Każdorazowo warto się upewnić, co możemy zrobić na danej działce, ale z dużą dozą prawdopodobieństwa możemy założyć, że żadnej inwestycji na takim terenie nie zrealizujemy.

A jeśli kupimy działkę z postawionym już mobilnym domkiem?

- Może tak się zdarzyć. W takiej sytuacji na wstępie powinniśmy poprosić dotychczasowego właściciela o przygotowanie dokumentacji, która umożliwiła postawienie tego domku.

Rozumiem, że dobry prawnik przy transakcji to podstawa?

- Oczywiście. Czym innym jest wybudowanie domu pod Warszawą, Poznaniem czy innym dużym polskim miastem, a czym innym pozostaje podobna aktywność w strefie ochrony krajobrazu - przy jeziorach, stanowiskach lęgowych czy innych obszarach objętych ścisłą ochroną jako zespoły przyrodniczo-krajobrazowe, parki krajobrazowe czy w ramach programu Natura 2000. O uzyskanie pozwoleń jest o wiele trudniej niż w przypadku budowy domu pod miastem. Należy pamiętać, że celem gmin i regionalnej dyrekcji ochrony środowiska jest dbanie o przyrodę, a nie udostępnianie jezior osobom prywatnym, które - świadomie lub nie - tylko naraziłyby faunę i florę na duże straty. Po to głównie została stworzona ustawa o ochronie przyrody z 2004 roku.

Co grozi za próbę obejścia przepisów lub brak wiedzy?

-  Nieznajomość prawa szkodzi. Za samowolę budowlaną możemy otrzymać karę finansową w wysokości do 50 tysięcy złotych. Parę dni temu napisał do mnie jeden pan z pytaniem, co ma zrobić, bo właśnie taką dostał karę. Niestety, prawo w takich przypadkach raczej nie zadziała wstecz, warto było zadbać o wszelkie formalności wcześniej. Poza karą pieniężną jest jeszcze obowiązek rozbiórki postawionego nielegalnie domku. Jeśli zdarzyło się, że postawiliśmy taki domek i mamy co do jego legalności wątpliwości, warto to sprawdzić. Pewnie, że jeśli przez tyle czasu nie było żadnej kontroli, to można pomyśleć, że nam się upiecze, ale szczęście może się kiedyś skończyć i ta kontrola się pojawi.

Co jeśli chcemy postąpić uczciwie i zgłosimy - po fakcie - budowę?

- Trzeba się liczyć z tym, że kary mogą być surowe, dlatego najlepiej przed zakupem sprawdzić, co na danej działce może stanąć. Nawet jeśli nie ma jeszcze warunków zabudowy, zapytajmy w gminie, skonfrontujmy nasze marzenia z realiami prawnymi. Większość prawników specjalizujących się w nieruchomościach jest w stanie chociaż wstępnie to ocenić, bez realizacji np. raportu środowiskowego, który sam w sobie jest dość kosztowny.

Dlaczego właściwie postawienie przyczepy kempingowej czy domku mobilnego jest karalne? Ktoś powie, że w razie problemu może go przestawić...

- Decyduje cel wykorzystania obiektu. Przykładowo przyczepa holenderska nie jest obiektem, który - postawiony na działce - służy do poruszania się. Nie ma numeru VIN, nie podlega pod prawo drogowe tylko budowlane. Domek holenderski stoi, podłączamy go do wody, do prądu, podpinamy szambo. Jest przeznaczony do zamieszkania - czasowego lub stałego - więc z perspektywy prawa istotna jest funkcja domku mobilnego czy przyczepy.

- Zgłaszają się do mnie też klienci, którzy chcą postawić ośrodki z domkami holenderskimi lub mobilnymi. Kluczowy dla takich planów jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 27 sierpnia 2014 roku. Sąd orzekł, że ze względu na charakter wykorzystania przyczep jako domków letniskowych na wynajem, traktuje te obiekty jako obiekty budowlane, a nie przyczepy, i stosuje wobec nich prawo budowlane. To orzeczenie jest bardzo istotne, jeśli myślimy o tym, żeby kupić grunt i postawić kilka domków holenderskich (lub mobilnych) i traktować je jako przyczepy. Według wykładni sądu nie można tego zrobić bez zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia na budowę.

Podsumowując: oglądamy działki, te wybrane konsultujemy z prawnikiem, a w urzędzie gminy dopytujemy, co na tym konkretnym gruncie może stanąć?

- Tak. Warto jeszcze dodać, że działki dzielą się na te objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i te nieobjęte planem. W pierwszym przypadku sprawdzenie, co można, a czego nie można na danym terenie jest banalnie proste. To są powszechnie dostępne dokumenty, można je uzyskać online. Znajdziemy tam informacje, jak blisko jeziora możemy się wybudować, jak duży może być budynek, ile może mieć kondygnacji, itp. Natomiast ten dokument nie zwalnia nas z obowiązku zgłoszenia domku czy uzyskania pozwolenia na budowę. Plan zagospodarowania przestrzennego to tylko wytyczne, którymi należy się kierować przy realizacji projektu, a następnie z gotowym opracowaniem udać się do gminy i wystąpić o zgodę na budowę.

A co z działkami spoza planu zagospodarowania przestrzennego?

- Większość gruntów z dostępem do jeziora to grunty rolne, które nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pierwszym krokiem w stronę zabudowy jest zatem uzyskanie warunków zabudowy, a dopiero później staramy się o pozwolenie na budowę lub zgłaszamy taki zamiar. Coraz częściej wydawane są zgody na budowę domków do 35 metrów kwadratowych bez uzyskania warunków zabudowy, jednak orzecznictwo w tej sprawie jest stosunkowo nowe, a przepisy nie są sprecyzowane, dlatego warto każdorazowo udać się po opinię do urzędu gminy. Procedura dla gruntów nieobjętych planem może być dłuższa i na pewno nie zerojedynkowa. Trzeba poradzić się eksperta, zrobić analizę i ocenić, czy ryzyko zakupu działki bez ustalonych warunków zabudowy jest dla nas akceptowalne. Tak się zdarza, ponieważ taką nieruchomość można zazwyczaj nabyć o wiele taniej, a do tego znajduje się w bardzo urokliwych lokalizacjach.